變速器的類型及區(qū)別_變速器的類型及區(qū)別圖片

　　摘要

　　研究目變速器的類型及區(qū)別的：通過(guò)對(duì)城市核心區(qū)劃撥工業(yè)用地造成土地資源浪費(fèi)的定量圖示以及形成原因的分析，提出了政府應(yīng)與城市核心區(qū)劃撥工業(yè)用地企業(yè)分享土地增值利益，以有利于土地的有效利用，以期為政府制訂城市更新的相關(guān)政策提供參考。研究方法：文獻(xiàn)研究法和調(diào)查法。研究結(jié)果：城市核心區(qū)劃撥工業(yè)用地因沒有按照最佳的用途使用土地，沒有按合理的土地利用強(qiáng)度利用土地，具備重新開發(fā)利用的條件后仍長(zhǎng)期維持土地低效利用狀況，造成了土地資源的浪費(fèi)。而造成城市核心區(qū)劃撥工業(yè)用地低效利用的深層次原因，是政府與土地占用者之間的利益博弈。研究結(jié)論：城市核心區(qū)劃撥工業(yè)用地企業(yè)理應(yīng)得到更多的土地增值分享。主要理由包括：劃撥工業(yè)用地成本的相對(duì)值總體上大于后期的出讓工業(yè)用地；劃撥工業(yè)用地企業(yè)未得到與限制權(quán)利相關(guān)的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償；劃撥工業(yè)用地企業(yè)目前可獲得土地增值的絕大部分收益；劃撥工業(yè)用地企業(yè)會(huì)衡量政府征收類似地塊所花費(fèi)的成本，比較土地再開發(fā)后自身與政府的所得，與政府進(jìn)行利益博弈；城市核心區(qū)劃撥工業(yè)用地征收價(jià)格的確定缺乏可信度等。

　　1 引言

　　本文所指“城市核心區(qū)”，是一個(gè)相對(duì)寬泛的概念，是指城市中商業(yè)、辦公、住宅等建筑類型集中，各類生活配套設(shè)施相對(duì)齊全的片區(qū)。它們與城市邊緣區(qū)相比，無(wú)論從外觀形象，還是從地價(jià)水平上，都有明顯區(qū)別。該類地區(qū)是城市主要功能的核心，是城市土地資源中的優(yōu)質(zhì)部分。然而，我們常常可以看到該部分土地被低效利用，造成土地資源的巨大浪費(fèi)。而劃撥工業(yè)用地對(duì)城市核心區(qū)土地的占用，往往是造成土地資源浪費(fèi)的主要原因之一。

　　城市核心區(qū)的劃撥工業(yè)用地曾經(jīng)在促進(jìn)內(nèi)地工業(yè)化、城市化的進(jìn)程中，起過(guò)重要的推動(dòng)作用，但隨著內(nèi)地經(jīng)濟(jì)及城市的迅速發(fā)展，這些地塊的利用方式已不能滿足城市功能提升和人居環(huán)境改善的需要，面臨著再開發(fā)方式為主的城市更新。

　　本文主要從土地價(jià)值的角度，對(duì)城市核心區(qū)劃撥工業(yè)用地造成土地資源的浪費(fèi)進(jìn)行了量化圖示，并進(jìn)一步分析了造成土地資源浪費(fèi)的核心原因，提出了城市核心區(qū)劃撥工業(yè)用地企業(yè)理應(yīng)分享更多土地增值，以期為政府制訂城市更新的相關(guān)政策提供參考。

　　2 城市土地的有效利用與城市核心區(qū)劃撥工業(yè)用地造成的浪費(fèi)

　　城市土地的低效利用，將造成土地資源的浪費(fèi)，不僅給土地使用權(quán)人帶來(lái)?yè)p失，也給土地所有權(quán)人即國(guó)家?guī)?lái)?yè)p失。

　　對(duì)城市核心區(qū)劃撥工業(yè)用地造成的土地資源浪費(fèi)，將從三個(gè)方面進(jìn)行分析：一是沒有按最佳的用途使用土地；二是沒有按合理的土地利用強(qiáng)度利用土地；第三，具備重新開發(fā)利用的條件后，仍長(zhǎng)期維持土地低效利用狀況。其中，前兩個(gè)方面均是在一個(gè)時(shí)間點(diǎn)上研究土地的合理利用問(wèn)題，第三個(gè)方面是在不同的時(shí)間點(diǎn)上研究土地的合理利用問(wèn)題。

　　2.1 城市土地的有效利用與土地利用的理想空間分布

　　在研究城市土地利用方面，1964年，阿隆索（Alonso）提出了“競(jìng)租理論”（‘bid-rent’ theory）。該理論認(rèn)為，通過(guò)各行業(yè)的競(jìng)租，城市用地最終形成以CBD為中心，由里向外分別是零售用地、辦公用地、工業(yè)用地的環(huán)形分布（參見圖1）。由于市場(chǎng)對(duì)土地?fù)碛姓吆屯恋厥褂谜咝畔⑼该鳎ㄟ^(guò)各行業(yè)用地者的租金競(jìng)標(biāo)，促進(jìn)了城市土地的合理利用。

圖1 土地利用競(jìng)標(biāo)理論及不合理用地引起的損失

Fig.1 Bid-rent theory and losses caused by unreasonable land uses

　　目前，由于土地招拍掛制度的全面、長(zhǎng)期實(shí)施，城市中招拍掛的商業(yè)用地、辦公用地、住宅用地的土地價(jià)值已得到市場(chǎng)的真實(shí)反映。與這些高地價(jià)形成強(qiáng)烈反差的是城市中的工業(yè)用地，特別是城市核心區(qū)的劃撥工業(yè)用地。這類用地大多是土地出讓制度實(shí)施前，甚至是改革開放前，國(guó)有企業(yè)通過(guò)劃撥方式獲得的土地。隨著近十多年來(lái)城市的迅速發(fā)展，這些地塊周邊區(qū)域漸趨繁榮，周邊用地類型也轉(zhuǎn)變成了商業(yè)、辦公、住宅類，且按照城市規(guī)劃，這些工業(yè)用地地塊也將轉(zhuǎn)變?yōu)榉枪I(yè)用途。

　　從合理利用土地的角度而言，如繼續(xù)維持城市核心區(qū)的工業(yè)用地類型，則每年都將遭受租金損失。如圖1所示，A、B分別代表位于零售區(qū)與辦公區(qū)的工業(yè)地塊，其中，CE表示A地塊每年損失的租金額，DF表示B地塊每年損失的租金額。

　　2.2 城市土地的有效利用與土地利用的合理強(qiáng)度

　　馬歇爾（Marshall）于1920年將邊際效率遞減原理用于研究城市土地開發(fā)利用強(qiáng)度，是第一位開展此類研究的經(jīng)濟(jì)學(xué)家。其基本原理如圖2所示。

圖2 最佳開發(fā)強(qiáng)度及低強(qiáng)度利用引起的損失

Fig.2 Optimum development density and losses caused by low land use densities

　　圖中，“邊際成本”線表示在固定大小的地塊上，每新增加一個(gè)單位的建筑面積而新增加的成本?！斑呺H收入”線表示每新增加一單位的建筑面積，而增加的收入或開發(fā)價(jià)值。由圖可見，OX為最佳開發(fā)建筑面積。當(dāng)開發(fā)面積大于OX，則，新增成本將大于新增收入，不能帶來(lái)利益；當(dāng)開發(fā)面積小于OX，則如繼續(xù)投入，新增收入大于新增成本，繼續(xù)投入仍有利可圖。如按最佳開發(fā)強(qiáng)度開發(fā)，則OXYDBP圍合的面積為項(xiàng)目開發(fā)成本，OXYQ圍合的面積為項(xiàng)目收入，PBDYQ為項(xiàng)目開發(fā)可獲得的價(jià)值。

　　地塊上建筑面積未達(dá)最佳開發(fā)建筑面積的項(xiàng)目，必將帶來(lái)土地資源的浪費(fèi)。如圖二所示，如果其上的建筑面積僅為OA，則項(xiàng)目實(shí)際獲得的價(jià)值為PBCQ，項(xiàng)目損失的價(jià)值為BDYC，項(xiàng)目每年的損失額，為損失價(jià)值BDYC轉(zhuǎn)化成的年租金。

　　就土地利用強(qiáng)度而言，城市核心區(qū)劃撥工業(yè)用地，其上建筑大多以低層廠房及低層辦公樓的形式存在，與周邊高層建筑形成巨大反差，其土地利用明顯低于合理利用強(qiáng)度。

　　2.3 城市土地的有效利用與地塊再開發(fā)的合理時(shí)機(jī)

　　任何一個(gè)城市地塊及其上的建筑物，都有其在現(xiàn)有使用狀況下的現(xiàn)狀價(jià)值；同時(shí)，我們也可以用假設(shè)開發(fā)法測(cè)算出該地塊在待開發(fā)條件下的凈地價(jià)值。理論上，當(dāng)凈地價(jià)值大于現(xiàn)狀價(jià)值時(shí)，該地塊即具備了再開發(fā)的條件。

圖3 項(xiàng)目最佳再開發(fā)時(shí)間及延后開發(fā)引起的損失

Fig.3 Optimum redevelopment time and losses caused by delayed development

　　如圖3所示，B線表示項(xiàng)目隨著時(shí)間變化而具有的價(jià)值。假設(shè)市場(chǎng)狀況穩(wěn)定，一般而言，當(dāng)新建筑剛完成時(shí)（圖中O點(diǎn)），項(xiàng)目具有最大的市場(chǎng)價(jià)值。隨著時(shí)間的推移，由于貶值及維護(hù)成本增加等原因，項(xiàng)目?jī)r(jià)值逐漸降低。S線表示剩余法可測(cè)算出的凈地價(jià)值。當(dāng)兩線相交，即到達(dá)時(shí)間點(diǎn)L點(diǎn)時(shí)，項(xiàng)目即具有理論上的再開發(fā)價(jià)值。當(dāng)一直不開發(fā)，到達(dá)時(shí)間點(diǎn)X時(shí)，現(xiàn)狀價(jià)值低于凈地價(jià)值的量為YZ，當(dāng)年的損失額為價(jià)值YZ轉(zhuǎn)化為年租金的金額。

　　就城市核心區(qū)的劃撥工業(yè)用地而言，其凈地價(jià)值（按現(xiàn)有規(guī)劃）早已遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于現(xiàn)狀價(jià)值（無(wú)論是按工業(yè)用途使用，還是在現(xiàn)有建筑條件下用于商業(yè)或辦公的最佳利用）。延遲開發(fā)，將帶來(lái)越來(lái)越多的社會(huì)財(cái)富浪費(fèi)。

　　3 城市核心區(qū)劃撥工業(yè)用地有效利用的障礙分析

　　對(duì)于理論上已具備重新開發(fā)條件的土地，往往有很多原因?qū)е麻_發(fā)時(shí)間滯后，影響土地的有效利用。即使在西方發(fā)達(dá)國(guó)家，影響土地有效利用的因素也常常存在，如，土地?fù)碛姓咧挥杏X得重新開發(fā)的利益足夠大后才同意開發(fā)；土地?fù)碛姓邥?huì)不斷比較多家出價(jià)，期望下一個(gè)出高價(jià)者出現(xiàn)；出租的租約往往會(huì)影響開發(fā)時(shí)間決策；涉及多個(gè)土地?fù)碛姓叩拈_發(fā)項(xiàng)目，復(fù)雜的逐個(gè)談判也會(huì)拖后開發(fā)時(shí)間，等等。

　　但對(duì)于內(nèi)地城市核心區(qū)劃撥工業(yè)用地而言，影響土地有效利用的核心障礙及深層次原因，是政府與土地占用者之間的利益博弈。也就是，由于土地用途的變化、土地利用強(qiáng)度的提高而導(dǎo)致的土地增值，在土地使用權(quán)人和國(guó)家之間如何分配的問(wèn)題。而政府作為管理者和政策制訂者，處于主導(dǎo)地位。

　　3.1 政府從法律上幾乎占有了劃撥工業(yè)用地的全部增值

　　對(duì)于劃撥工業(yè)用地使用者所擁有的權(quán)益，政府相關(guān)文件從幾乎不承認(rèn)，到通過(guò)用途管制，將該權(quán)益限定在工業(yè)用途之內(nèi)，且低于出讓工業(yè)用地使用者的權(quán)益。如2006年出臺(tái)的《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范》規(guī)定：應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金額=擬出讓時(shí)的出讓土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格-擬出讓時(shí)的劃撥土地使用權(quán)權(quán)益價(jià)格。表明，出讓工業(yè)用地價(jià)格為劃撥工業(yè)用地價(jià)格與土地出讓金之和，即，實(shí)際操作中，劃撥工業(yè)用地價(jià)格，不可能高于出讓工業(yè)用地價(jià)格。實(shí)際上，也是表明，在用途管制下，工業(yè)用地的價(jià)格，只能在工業(yè)用途內(nèi)進(jìn)行比較。

　　而對(duì)于土地用途變更及容積率增加導(dǎo)致的土地增值，也歸政府所有。2013年，《國(guó)土資源部辦公廳關(guān)于發(fā)布<國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)估技術(shù)規(guī)范(試行)>通知》指出，調(diào)整用途的，需補(bǔ)地價(jià)款等于新、舊用途樓面地價(jià)之差，乘以建筑面積；用途與容積率同時(shí)調(diào)整的，需補(bǔ)繳地價(jià)款等于新用途樓面地價(jià)乘以新增建筑面積，加上新、舊用途樓面地價(jià)之差乘以原建筑總面積。可見，用途變化引起的地價(jià)增值，以及容積率變化引起的地價(jià)增值，都?xì)w政府所有。

　　因此，如對(duì)城市核心區(qū)的劃撥工業(yè)用地進(jìn)行開發(fā)，原劃撥工業(yè)用地的土地使用權(quán)人只能獲得工業(yè)用地條件下的增值，而因用途變化、土地利用強(qiáng)度變化帶來(lái)的增值，則全部歸政府所有。兩類增值相比較，在現(xiàn)有市場(chǎng)狀況下，前者可算微乎其微。

　　3.2 劃撥工業(yè)用地企業(yè)對(duì)地塊價(jià)值及應(yīng)得的利益另有判斷

　　按現(xiàn)有土地管理法規(guī)，土地使用權(quán)人可以無(wú)償、無(wú)限期地使用劃撥用地。

　　但從全球產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)、城市發(fā)展等角度而言，城市對(duì)其重點(diǎn)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)及土地利用方向自有其定位。特別是東部沿海地區(qū)的大城市，如南京，市區(qū)的土地理應(yīng)更多地用于高附加值的第三產(chǎn)業(yè)，而對(duì)于傳統(tǒng)的加工工業(yè)，則鼓勵(lì)遷往城市周邊的工業(yè)區(qū)。換言之，地方政府是不希望低效利用土地的傳統(tǒng)加工業(yè)，無(wú)限期地占用著市區(qū)，特別是城市核心區(qū)的高價(jià)值土地的。

　　但占地企業(yè)自會(huì)比較自身可從地塊獲取的利益，以及地方政府可從地塊獲取的利益。目前，城市核心區(qū)工業(yè)用地與商業(yè)、辦公、住宅類用地價(jià)格差別巨大，以南京市基準(zhǔn)地價(jià)為例，前者地價(jià)甚至不足后者地價(jià)的十分之一。如以此為前提，地方政府與企業(yè)很難在征收價(jià)格上達(dá)成一致。所以，只要企業(yè)能夠生存，就不會(huì)輕易讓出地塊。

　　由于無(wú)法對(duì)自己占用的地塊進(jìn)行再開發(fā)，為了盡可能多地獲取地租利益，也為了滿足政府“退二進(jìn)三”的要求，占地企業(yè)一般不會(huì)再將地塊用于低效的傳統(tǒng)加工業(yè)生產(chǎn)，而是根據(jù)地塊條件，事實(shí)上改變用途，將原廠房及辦公用房經(jīng)初步改造后，出租給餐飲、娛樂(lè)、辦公等相關(guān)企業(yè)。

　　占用城市核心區(qū)大片土地的，大多是央企以及地方的骨干企業(yè)，對(duì)它們的土地進(jìn)行征收，往往會(huì)涉及到方方面面的問(wèn)題，難度很大，這樣就形成了城市核心區(qū)眾多劃撥工業(yè)用地?zé)o法有效利用的現(xiàn)狀。

　　4 城市核心區(qū)劃撥工業(yè)用地企業(yè)理應(yīng)得到更多的土地增值分享

　　內(nèi)地的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式正由粗放型增長(zhǎng)向集約型增長(zhǎng)轉(zhuǎn)變，內(nèi)地新增土地的來(lái)源，特別是內(nèi)地東部發(fā)達(dá)地區(qū)城市新增土地的來(lái)源，將主要依靠城市更新和土地再利用。城市功能的完善也需要促進(jìn)城市核心區(qū)劃撥工業(yè)用地的有效利用。

　　而在現(xiàn)有土地用途管制及地價(jià)原理的前提下，談促進(jìn)城市核心區(qū)劃撥工業(yè)用地的有效利用，其效果是有限的，只能導(dǎo)致這種用地不合理的現(xiàn)象繼續(xù)延續(xù)，造成土地資源的浪費(fèi)，給城市、政府、企業(yè)帶來(lái)巨大的損失。

　　沒有分享，就沒有共贏，就沒有城市更新的可持續(xù)性。筆者認(rèn)為，在新的歷史條件下，政府應(yīng)充分考慮城市核心區(qū)劃撥工業(yè)用地形成的歷史條件及用地性質(zhì)的特殊性，通過(guò)合理的利益分享機(jī)制，促進(jìn)城市更新，使城市核心區(qū)劃撥工業(yè)用地得到有效利用。

　　由于城市核心區(qū)劃撥工業(yè)用地是特定歷史條件下的產(chǎn)物，對(duì)其進(jìn)行特殊處理，不會(huì)帶來(lái)新的問(wèn)題和后遺癥。

　　4.1 劃撥工業(yè)用地成本的相對(duì)值總體上大于后期的出讓工業(yè)用地

　　當(dāng)年，劃撥工業(yè)用地企業(yè)獲取土地，并不是沒有成本付出。原土地使用權(quán)人的相應(yīng)補(bǔ)償及勞動(dòng)力安置等費(fèi)用均由企業(yè)承擔(dān)，即，在當(dāng)時(shí)的歷史條件下，獲取土地的“成本”均由企業(yè)自身承擔(dān)。

　　而工業(yè)用地實(shí)行出讓制度后，長(zhǎng)期以來(lái)，一直存在著出讓工業(yè)用地地價(jià)低于政府成本價(jià)的狀況。因?yàn)榭傮w上住宅、商業(yè)、辦公用地往往是賣方市場(chǎng)，由于市場(chǎng)需求旺盛，地方政府作為土地一級(jí)市場(chǎng)的壟斷方，往往能從開發(fā)商的激烈競(jìng)爭(zhēng)中，獲取高額收益。而工業(yè)用地的出讓則相反，總體上是買方市場(chǎng)，工業(yè)用地企業(yè)往往會(huì)對(duì)各地的優(yōu)惠政策進(jìn)行比較，來(lái)選擇自己的廠址，而地價(jià)則是工業(yè)企業(yè)考慮的一個(gè)重要因素。地方政府往往會(huì)從長(zhǎng)期稅收及帶動(dòng)本地就業(yè)等方面考慮，在地價(jià)方面做出讓步，地價(jià)常常會(huì)低于“成本”甚至出現(xiàn)零地價(jià)。在土地管理部門出臺(tái)最低出讓價(jià)標(biāo)準(zhǔn)以后，工業(yè)用地基本上以最低出讓價(jià)成交。不僅如此，不少地方政府還會(huì)通過(guò)各種隱性讓利方式，使得用地企業(yè)的實(shí)際用地成本低于政府“成本價(jià)”。

　　所以，劃撥工業(yè)用地成本的相對(duì)值，總體上要大于后期的出讓工業(yè)用地。

　　顯然，從成本付出方面考慮，城市核心區(qū)劃撥工業(yè)用地企業(yè)應(yīng)得到更多的地塊增值分享。

　　4.2 劃撥工業(yè)用地企業(yè)未得到與限制權(quán)利相關(guān)的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償

　　城市核心區(qū)的劃撥工業(yè)用地，其占用時(shí)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境與現(xiàn)在大相徑庭。在城市規(guī)劃、土地用途管制等均未實(shí)施的情況下，只要企業(yè)擁有資金，在自己占用的土地上建設(shè)廠房、住宅、辦公用房，以及增大容積率，甚至將地轉(zhuǎn)賣給其變速器的類型及區(qū)別他企業(yè)，均沒有大的障礙。隨著城市規(guī)劃法、土地管理法及相關(guān)法規(guī)的實(shí)施，這些企業(yè)占用土地時(shí)擁有的很多權(quán)利，被逐漸剝奪。國(guó)家壟斷了土地供應(yīng)的一級(jí)市場(chǎng)，工業(yè)用地的占地企業(yè)，必須將土地以政府規(guī)定的價(jià)格（工業(yè)用地極低廉的價(jià)格）賣給地方政府，地方政府再以規(guī)劃條件下的市場(chǎng)價(jià)格對(duì)外出售。

　　而在歐盟國(guó)家中，土地相關(guān)權(quán)利的剝奪，常常面臨著補(bǔ)償問(wèn)題。以荷蘭為例，如因規(guī)劃剝奪了土地所有權(quán)人的權(quán)利，如剝奪了土地所有權(quán)人改變土地用途的權(quán)利，則土地價(jià)值會(huì)下降，政府將給予土地所有權(quán)人補(bǔ)償。同時(shí)，如因規(guī)劃改變而引起土地價(jià)值的提升，則增值部分歸土地所有權(quán)人所有。

　　所以，城市核心區(qū)的劃撥工業(yè)用地與后期出讓的工業(yè)用地，雖同為工業(yè)用地，但兩者在權(quán)利上應(yīng)有所區(qū)分。前者是土地使用權(quán)人先取得了土地使用權(quán)，然后被剝奪了部分權(quán)利，而后者則是政府以明確的用途和期限將土地使用權(quán)出讓給土地使用權(quán)人。

　　涉及到征收補(bǔ)償時(shí)，如政府收回出讓工業(yè)用地，可以說(shuō)是不再履行“土地使用權(quán)人有限期使用土地”的約定，應(yīng)給予出讓工業(yè)用地土地使用權(quán)人以補(bǔ)償。而如政府收回劃撥工業(yè)用地，一方面，由于不再履行“土地使用權(quán)人無(wú)限期使用土地”的約定，應(yīng)給予劃撥工業(yè)用地土地使用權(quán)人以補(bǔ)償，另一方面，還應(yīng)考慮給予劃撥土地使用權(quán)人被剝奪的權(quán)利的補(bǔ)償。被剝奪權(quán)利補(bǔ)償?shù)淖罡邤?shù)額，即是使得地塊價(jià)值達(dá)到最佳利用條件下的價(jià)值的數(shù)額。

　　4.3 劃撥工業(yè)用地企業(yè)目前可獲得土地增值的絕大部分收益

　　由于政府推進(jìn)“退二進(jìn)三”政策，東部沿海地區(qū)大城市核心區(qū)的工業(yè)用地，基本上不再用于傳統(tǒng)加工業(yè)，而是轉(zhuǎn)作了商業(yè)、辦公等用途。這種轉(zhuǎn)變，實(shí)質(zhì)上是通過(guò)改變用途，使土地價(jià)值得到了提升。

　　按照土地用途管制及地價(jià)相關(guān)理論，該部分因土地用途改變而帶來(lái)的土地增值應(yīng)歸國(guó)家所有。但在實(shí)際工作中，因種種原因，目前其增值收益的絕大部分，都?xì)w土地使用權(quán)人所有。這種土地增值收益分配的比例關(guān)系，是各相關(guān)權(quán)利人在較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)相互博弈后，達(dá)成的一種和諧、平衡的狀態(tài)。如對(duì)工業(yè)用地進(jìn)行再開發(fā)，用途變更和容積率變化將帶來(lái)地塊的大幅增值，如打破現(xiàn)有的增值利益分配比例，將增值部分全部甚至大部分歸國(guó)家所有，則土地再開發(fā)將面臨很大的難度。

　　4.4 劃撥工業(yè)用地企業(yè)會(huì)衡量政府征收類似地塊所花費(fèi)的成本

　　從地方政府在城市核心區(qū)獲得土地的成本來(lái)看，城市核心區(qū)劃撥工業(yè)用地的企業(yè)，也有理由期望獲得與其他類似區(qū)域地塊相近的補(bǔ)償。

　　內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展時(shí)至今日，不少城市中仍有很多待改造的舊城區(qū)。這些片區(qū)地方政府之所以一直不征收（拆遷），是因?yàn)檎魇粘杀竞芨?，有的甚至要高于土地出讓金。所以，占地企業(yè)會(huì)從政府獲取類似地塊的平均成本的角度考慮，提出種種理由與困難，與政府談?wù)魇昭a(bǔ)償，而不會(huì)考慮其本身地塊的工業(yè)用地性質(zhì)。

　　4.5 劃撥工業(yè)用地企業(yè)會(huì)比較土地再開發(fā)后自身與政府的所得

　　城市核心區(qū)的劃撥工業(yè)用地，企業(yè)大多已占用數(shù)十年，當(dāng)年企業(yè)占地也投入了大量資金。占地企業(yè)大多會(huì)認(rèn)為，政府在一分錢不投入的情況下，從企業(yè)占用土地的增值中獲取比企業(yè)多得多的利益，其合理性值得懷疑。且政府在地塊的再開發(fā)中仍可獲得開發(fā)過(guò)程中的各項(xiàng)稅費(fèi)；對(duì)于商業(yè)、辦公等用途的土地，在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，政府仍可獲得大量的稅收。

　　且劃撥工業(yè)用地的使用權(quán)人為國(guó)有企業(yè)，它們會(huì)認(rèn)為，國(guó)家對(duì)國(guó)有企業(yè)讓利，不存在國(guó)有資產(chǎn)流失問(wèn)題。相反，如果該部分土地資產(chǎn)長(zhǎng)期得不到顯化，反而會(huì)因?yàn)樵擃愅恋氐奶厥庑?，可能造成?shí)際上的國(guó)有資產(chǎn)流失。如，國(guó)有企業(yè)改制后，新企業(yè)將城市核心區(qū)的工業(yè)房地產(chǎn)對(duì)外出租，用于商業(yè)及辦公等用途，從而獲取非工業(yè)用途的租金利益。

　　4.6 城市核心區(qū)劃撥工業(yè)用地征收價(jià)格的確定缺乏可信度

　　在涉及城市核心區(qū)劃撥工業(yè)用地的征收中，政府往往以工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)作為征收補(bǔ)償?shù)囊罁?jù)。而從目前城市核心區(qū)工業(yè)用地地價(jià)確定的評(píng)估方法看，依據(jù)不足，主觀性強(qiáng)。

　　由于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整及城市發(fā)展的需要，相對(duì)發(fā)達(dá)城市的核心區(qū)域，往往不再存在實(shí)際用途為工業(yè)用途的土地，登記為工業(yè)用途的土地，其實(shí)際用途往往是商業(yè)或辦公用途。以南京市為例，政府推進(jìn)“退二進(jìn)三”政策已有多年，政府在市區(qū)范圍內(nèi)已有較長(zhǎng)一段時(shí)間不再提供工業(yè)用途的土地，也基本不存在工業(yè)用地的買賣，原工業(yè)用地也不再?gòu)氖聜鹘y(tǒng)的加工工業(yè)生產(chǎn)，所以，對(duì)工業(yè)用地地價(jià)的評(píng)估已無(wú)法有效使用市場(chǎng)比較法和收益還原法。

　　同時(shí)，設(shè)想某工業(yè)企業(yè)要在城市核心區(qū)獲得一塊土地發(fā)展工業(yè)，其需要付出的成本，與住宅用地、商業(yè)用地、辦公用地等幾乎沒有區(qū)別。所以，如用成本逼近法，其地價(jià)應(yīng)與其他類型用地的地價(jià)相近。

　　由于沒有嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膬r(jià)格確定基礎(chǔ)，在征收城市核心區(qū)工業(yè)用地時(shí)，征收價(jià)格的確定往往依據(jù)不足，從而缺乏可信度。加上工業(yè)用地與住宅用地之間的價(jià)格差距巨大，使得工業(yè)用地企業(yè)對(duì)工業(yè)用地的低地價(jià)充滿疑問(wèn)。（國(guó)策南京 劉合、卞維慶、張濟(jì)生）

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